토지거래계약허가 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드

토지거래계약허가 신청서 작성 방법

토지 거래는 단순히 매매 계약서를 작성하고 돈을 주고받는 것 이상의 복잡한 과정을 포함합니다. 특히, 토지거래허가구역에서 토지를 매매할 경우, 정부의 허가를 받아야 하는데, 이 과정은 많은 이들에게 혼란과 어려움을 줍니다. "토지거래허가구역 내 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드"는 이 복잡한 과정을 단계별로 해결하는 방법을 제공합니다.
 
이 글에서는 토지거래허가구역의 개념부터 시작해, 신청 자격 및 필요조건, 신청서 작성 방법, 심사 과정, 그리고 신청 후의 절차에 이르기까지 모든 것을 상세히 다룹니다. 또한, 신청 과정에서 자주 발생하는 문제들과 전문가의 조언을 통해, 토지거래허가 신청을 보다 쉽고 명확하게 이해할 수 있도록 도와드릴 것입니다. 이 가이드를 통해 토지 매매의 첫걸음을 확실하게 내딛으세요.
 

목차
1. 토지거래허가구역이란?
2. 토지거래허가 신청의 기준 및 조건
3. 신청서 작성 단계별 안내
4. 신청후의 과정
5. 결론

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 정부가 토지 거래를 통제하기 위해 지정한 특정 지역을 말합니다. 이러한 토지거래계약 허가 구역에서는 토지를 매매하거나 취득하기 위해서는 반드시 시·군·청장의 허가를 받아야 합니다. 주거용은 실거주, 사업용은 실사용(경영) 하는 등 제출한 토지이용계획서 대로 사용해야만 토지거래 허가를 받을 수 있습니다. 이 조치는 토지 시장의 안정성을 유지하고, 투기를 방지하기 위해 마련된 것입니다.

1. 토지거래허가구역의 지정
   토지거래허가구역은 주로 부동산 가격이 급등하거나, 투기의 우려가 있는 지역에 지정됩니다. 정부는 이러한 지역을 관리하여 부동산 시장의 안정을 도모하고, 국민 경제에 미치는 영향을 최소화하려고 합니다.
2. 허가받는 방법
   토지를 매입하려는 개인이나 기업은 토지거래허가구역 내에서 토지를 취득하기 위해 해당 지자체에 신청서를 제출해야 합니다. 이 신청서는 구입하려는 토지의 위치, 면적, 사용 목적 등의 정보를 포함해야 합니다.
3. 허가의 대상
   (1) 허가구역 안에 위치한 토지에 대한 소유권이나 지상권을 돈을 받고 이전하거나 설정하는 계약이 이에 해당합니다. 
   (2) 토지의 소유권이나 지상권을 취득하기 위한 권리의 설정도 허가 대상에 포함됩니다.
   (3) 부담부 증여 또한 허가 대상입니다. 이는 토지를 증여하면서 특정한 부담을 지우는 형태의 거래를 말합니다.
   (4) 분양권 전매에 대해서도 허가가 필요합니다. 
   (5) 매매예약에 대한 가등기도 포함됩니다.  향후 소유권 이전 등기를 약속하는 것을 말합니다.
   (6) 대물변제 역시 허가 대상입니다. 대물변제란 현금 대신 토지와 같은 물건으로 빚을 갚는 것을 말합니다.
   (7) 교환, 현금출자 등을 통해 토지의 소유권이나 지상권을 이전(설정)하는 계약도 포함됩니다. 

 

토지거래허가 신청의 기준 및 조건

토지거래허가를 신청하기 위해서는 몇 가지 중요한 기준과 조건이 있습니다. 이러한 기준과 조건을 충족시키는 것은 허가를 성공적으로 받는 데 필수적인 요소입니다.

1. 신청자격
   토지거래허가 신청은 개인이나 법인 모두 가능합니다. 신청자는 반드시 토지거래허가구역 내에서 거래하려는 토지와 관련된 적법한 권리를 가지고 있어야 합니다. 다만, 토지거래허가 구역 지정 목적에 따라 외국인·법인의 투기 목적 주택을 취득을 차단하기 위해 토지거래허가구역을 지정하는 경우도 있어 허가구역 지정 목적을 지자체 또는 공고문을 통해 반드시 확인해야 합니다.
2. 필요한 조건
   신청서에는 구체적인 토지 정보와 함께 신청자의 개인(법인) 정보가 포함되어야 합니다. 또한, 계약내용, 토지의 이용에 관한 계획, 계약예정금액, 토지취득 자금조달 계획 등 토지의 취득 및 사용 목적을 명확하게 밝히는 것이 중요합니다. 예를 들어, 주거, 상업, 농업 등의 목적에 따라 심사 기준이 달라질 수 있습니다.
3. 신청서 작성의 핵심 포인트
   토지 사용 목적의 적절성, 토지 취득 후의 계획, 그리고 신청서 작성의 정확성은 모두 토지 신청서를 작성할 때 주의해야 할 핵심 요소입니다. 토지 사용 목적의 적절성은 허가 여부에 큰 영향을 미치며, 토지 취득 후의 계획과 신청서의 정확성 역시 중요합니다.

 

신청서 작성 단계별 안내

1. 필요한 서류 준비
   [필수서류]
   (1) 허가신청서 : 신청사항이 많은 경우에 다른 용지에 작성하여 간인 처리한 후 첨부 할 수 있습니다.
   (2) 토지의 이용계획서 : 필수 서류이나 법정서식이 없기 때문에 지자체별로 확인이 필요합니다. 
   (3) 취득자금 조달계획서 : 토지를 취득하는 데 필요한 자금의 출처 및 계획을 명시합니다.
    ※ 주의사항 :  6억 원 이상의 주택거래에 제출하는 자금조달계획서, 1억 원 이상 토지(건물이 없는 순수토지) 거래 시 제출하는 자금조달계획서와 다르며 별도의 예금잔액증명서 등 별도의 증빙서류는 제출할 필요가 없습니다.
   [처리기한 단축을 위한 Tip]
   (4) 부동산등기부 등본, 토지이용계획서, 건축물대장
   (5) 신축(증축, 개축 포함) 등 형질 변경을 수반하는 경우 인허가 서류
   (6) 위임장 등
   ※ (4) ~ (5)는 법정필수 서류는 아니지만 허가 담당자들이 필수로 확인하는 사항으로 해당 서류를 준비하면 처리기한을 단축시킬 수 있습니다. 미제출 시 행정정보 공동이용 동의서를 제출함으로써 담당자가 해당서류를 확인하게 할 수 있습니다.
2. 신청서 양식 이해
   신청서에는 모든 정보를 정확하고 명확하게 기재해야 합니다. 특히, 토지 사용 목적과 계획은 구체적이고 실현 가능해야 합니다. 또한, 서류 작성에 있어서의 오류나 누락은 피해야 합니다.
   
   
3. 토지거례계약 허신 신청서 작성 방법

①~⑥ : 매도도, 매수인의 인적사항을 적습니다.

⑦ : 해당하는 권리에 √ 표시를 합니다.

⑧ : 읍·면·동을 작성합니다. ex) 성수동, 쌍문동

⑨ : 지번을 작성합니다. ex) 100-1

⑩ : 토지대장, 등기부등본, 토지이용계획 확인원 지목을 작성합니다. ex) 전, 답, 임야, 대, 공장용지

⑪ : 현재 법정지목은 전, 답, 임야이지만 실제로 도로로 사용하는 경우 "도로"로 작성합니다. 잘 모르겠으면 ⑩에 작성한 지목과 동일하게 작성해도 무방합니다.

⑫ : 대장상의 면적을 작성합니다. 일부 지자체에서는 실제로 취득하는 면적을 작성하는 경우도 있으니 정확한 사항은 지자체 담당자 확인이 필요합니다. ex) 1000㎡ / 1000㎡ 중 500㎡ / 집합건물의 경우 대지권비율

⑬ : 자연녹지, 보전관리, 계획관리, 농림 등, 토지이용계획확인원 또는 토지이음에서 확인(https://www.eum.go.kr)

⑭ : 소매점 / 사무실 / 단독주택 / 공동주택 / 제조업소 / 전 / 답 / 과수원 / 임야 / 도로 등

⑮ : 등기부등본을 확인하여 권리설정 현황을 작성합니다.

⑯ : 단독주택 / 집합건물을 취득하는 경우 동·호수를 함께  기재합니다. ex) 아파트 101동 101호 / 오피스텔 101동 101호

⑰ : 건축물대장 또는 건물등기부등본상 표제부를 통해 확인할 수 있습니다. ex) 철근콘크리트조(전용면적㎡) / 입목의 경우에는 수종·본수·수령 등을 작성합니다.

⑱ ~ ⑲ : 권리가 이전 또는 설정되는 정착물의 종류와 내용

⑳ : 등기원인의 구분에 따라 작성합니다. ex) 매매 / 교환 / 지상권 / 판결 / 증여 / 신탁, 해지 / 가등기 / 전세권 /임차권 등

㉔ : ⑪번과 동일한 지목을 작성합니다.

㉕ : 계약면적을 작성합니다. ex) 집합건물의 경우 대지권비율 분자를 작성합니다.

㉖ : 평균단가로 ㉗ ÷ ㉕

㉗ : 토지부분 계약 예정금액을 작성합니다.

㉘ : ⑯ 과 동일한 내용을 작성합니다. 

㉙ : 실거래신고시 정착물에 대해 별도로 신고 예정이 있는 경우 금액을 작성합니다.

㉚ : ㉗ + ㉙ 합계를 작성합니다.

 

위의 설명 과정은 통상적인 내용으로 작성하였으며, 해당 내용으로 작성 후 제출 시 현재 까지는 문제는 없었지만 지자체마다 제출하는 내용이 다를 수 있으니 지자체 담당자의 확인이 필요합니다.

 

신청 후의 과정

토지거래허가 신청서를 제출한 후에는 몇 가지 중요한 단계들이 남아 있습니다. 이 단계들을 이해하는 것은 신청 과정을 원활하게 진행하는 데 도움이 됩니다.

1. 심사과정
   신청서가 접수되면, 해당 지자체에서는 서류를 심사하기 시작합니다. 이 과정은 토지의 위치, 크기, 사용 목적 등 다양한 요소를 고려하여 진행됩니다. 경우에 따라 추가 서류가 요구될 수 있습니다.
2. 처리 기간
   토지거래계약허가 신청의 처리 기간은 지자체마다 다를 수 있습니다. 일반적으로, 신청서 접수 후 15일 이내에 결과를 통보받게 됩니다. 통상적으로 7-8일 정도면 처리되며 위에 안내한 서류를 들을 완벽히 준비한다면 처리기한은 더욱 단축될 수도 있습니다.
3. 허가받은 후의 절차
   허가가 승인되면, 계약을 체결하고 계약체결일로부터 30일 이내에 거래당사자 공동으로(중개업자의 중개에 의한 계약일 경우 중개업자가) 해당 시·군·구에 부동산의 실제 거래가격 신고를 하신 후 신고필증을 교부받아 등기소에 소유권이전등기 신청을 하여야 합니다. 또한 필요한 경우 건축 허가나 기타 관련 절차를 이행해야 합니다.
4. 허가 거절 시 대응
   허가 신청이 거절된 경우, 거절의 이유를 확인하고 필요한 경우 재신청을 고려할 수 있습니다. 재신청 시에는 이전 신청에서 지적된 문제점을 개선하여 제출하는 것이 중요합니다. 또한 이의 신청을 통해 국가로부터 매수청구를 요청할 수도 있습니다.
5. 법적 지원과 상담
   토지거래허가 신청 과정이 복잡하거나 어려운 경우, 전문 행정사, 법무사, 변호사 등 법적 상담을 받는 것도 고려할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받으면 신청 과정을 보다 효율적으로 진행할 수 있습니다.

 

결론

이 정보들이 토지거래허가 신청 과정을 통과하는 데 도움이 되길 바랍니다. 정확한 정보와 세심한 주의를 기울이면, 복잡해 보이는 이 과정도 성공적으로 완수할 수 있습니다. 토지 매매의 첫걸음을 확실하게 내딛으시길 바랍니다.