모아타운 투자 가이드: 서울의 신규 정비 사업에서 기회 찾기

모아타운 투자 가이드

서울의 도시 경관은 지속적으로 변화하고 있습니다. 과거 대규모 재개발 프로젝트가 도시의 얼굴을 바꾸는 데 중심적인 역할을 했다면, 최근에는 모아타운 같은 소규모 정비 사업이 그 자리를 차지하고 있습니다. 이러한 변화는 노후화된 도시 구조를 현대적이고 효율적인 주거 공간으로 변모시키려는 서울시의 전략적 노력의 일환입니다. 특히 투자자들에게는 모아타운 프로젝트가 새로운 기회의 장을 열어주고 있습니다. 이 글에서는 모아타운이 무엇인지, 왜 투자 가치가 있는지를 탐구하고 그 효과를 분석해 보겠습니다. 또한, 모아타운 투자 시 고려해야 할 주요 요소와 잠재적 위험들에 대해서도 논의하려 합니다. 이러한 분석을 통해 독자 여러분이 정보에 기반한 투자 결정을 내릴 수 있도록 도와드리고자 합니다.

<목차>
1. 모아타운 프로젝트 소개
2. 투자 매력도 주요 분석
3. 모아타운 사업의 문제점
4. 투자 시 주의사항
5. 모아타운 사업의 잠재적 기회와 위험
6. 용어 정리

1. 모아타운 프로젝트 소개

모아타운 프로젝트는 서울특별시가 추진하는 혁신적인 소규모 정비사업입니다. 이 사업은 노후화된 단독 주택이나 다세대 주택을 통합합니다. 이렇게 통합된 주택들을 '모아주택'으로 전환하고, 이를 블록 단위로 중층 아파트 지역으로 재개발합니다. 이 접근법은 가로주택정비사업을 확장한 개념입니다. 이를 통해 대규모 재개발의 단점을 피하면서 주차난 해소 및 양질의 주택 공급을 통해 도시 환경을 개선할 수 있습니다.

개발의 배경과 목적

모아타운 사업은 저층 주거지역의 노후화 문제를 해결하기 위해 시작되었습니다. 서울 시내 많은 지역에서 주거환경이 열악합니다. 이러한 문제를 개선하려는 서울시의 노력이 바로 모아타운 프로젝트입니다. 이 사업을 통해 거주민들은 더 나은 생활환경을 얻을 수 있습니다. 또한, 도시의 안전성과 미관도 크게 향상됩니다.

투자의 장점

모아타운 사업은 투자자에게 매력적인 여러 가지 장점을 제공합니다. 첫째, 대규모 재개발 프로젝트에 비해 사업 진행이 빠릅니다. 둘째, 사업이 완료되면, 용적률 상향 조정과 같은 정책적 인센티브로 부동산 가치가 상승합니다. 마지막으로, 이 사업은 서울 시내에서만 진행되기 때문에, 독점적인 투자 기회를 제공합니다.

모아타운 기간 단축 효과(출처:서울특별시)

 

이러한 배경과 투자의 장점을 이해하면, 투자자들은 서울의 부동산 시장에서 새로운 기회를 포착할 수 있습니다. 다음 섹션에서는 투자 매력도를 더 자세히 분석하겠습니다.

 

2. 투자 매력도 주요 분석

• 대규모 아파트 단지화 가능
• 용적률 상향 및 종상향의 혜택
• 노후도 기준 완화
• 정부 정책에 의한 지원과 인센티브
• 공공지원을 통한 인프라 개선

2.1 대규모 아파트 단지화 가능

모아주택 여러 사업을 합치는 만큼 다양한 커뮤니티 또는 편의 시설을 공유함으로써 작은 규모의 사업에서 큰 규모의 개발 사업으로 탈 바꿈 할 수 있는 강점이 있다. 개발부지가 넓어지면서 상위 건설사가 해당 사업에 관심을 가질 확률이 높아진다.

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모아타운 정비 전 & 모아타운 정비 후(출처:서울특별시)

2.2 용적률 상향 및 종상향의 혜택

모아타운 사업을 통한 1,2종 일반주거지역에 대한 용적률 상향은 건축 가능 면적의 증가를 의미합니다. 또한 용적률산정 시 공동이용시설의 경우 바닥면적 산정에서 제외시키고 있습니다. 이는 부동산의 가치를 증가시키고, 투자 수익을 상승시키는 결정적 요인입니다. 또한, 종상향을 통해 더 많은 주거나 상업 공간을 확보할 수 있습니다, 특히 상향된 용적률에 대해 임대주택 50%를 기부채납하는 조건이 붙기도 합니다.

모아타운 인센티브 용적율 향상 및 종상향(출처:서울특별시)

2.3 노후도 기준의 완화

모아타운 사업의 주요 매력 중 하나는 노후도에 대한 규제가 완화되어 있다는 점입니다. 이전에는 노후 건축물의 비율이 67% 이상이어야 했지만, 모아타운 프로젝트에서는 이 기준이 57%로 낮아졌습니다. 또한, 경과 연수도 30년에서 20년으로 완화되어, 더 많은 건축물들이 재개발 자격을 얻을 수 있게 되었습니다. 이러한 완화는 더 많은 투자 기회를 창출하고, 개발의 유연성을 증가시킵니다.

2.4 정부 정책에 의한 지원과 인센티브

모아타운 프로젝트는 주로 노후화된 주택이나 소규모 아파트를 재개발하여 새로운 주거 공간을 조성하는 도시 재생 사업입니다. 이 사업의 주된 목적은 도시 내 낡은 주거 지역을 현대화하고 주거 환경을 개선하는 것입니다.

주택도시기금은 한국 정부가 운영하는 기금으로, 주택 건설 및 구입, 임대를 지원하며, 저소득층이나 주거 취약 계층에게 저렴한 주택을 제공하는 데 중점을 두고 있습니다. 또한, 이 기금은 도시 재생 프로젝트를 지원하는 데 사용되며, 모아타운 프로젝트에 필요한 건설이나 리모델링 자금 일부를 조달하는 데 큰 도움이 됩니다. 이 기금은 대규모 재개발 프로젝트에 필요한 비용을 절감하고, 저리 대출이나 보조금 형태로 제공되어 프로젝트의 금융 부담을 경감시킵니다.

결국, 모아타운과 같은 도시 재생 프로젝트의 성공은 주택도시기금과 같은 정부의 재정적 지원에 크게 의존하며, 이는 사업의 지속 가능성을 확보하고 많은 사람들이 새로운 주택 혜택을 받을 수 있도록 합니다.

2.5 공공지원을 통한 인프라 개선

모아타운 사업은 도로, 공원, 주차장 등 공공 인프라의 개선을 통해 거주자의 삶의 질을 향상하고 부동산 가치를 높이는 데 목적이 있습니다. 이러한 공공 인프라의 설치 및 개선 비용은 다양한 재정 자원을 활용하여 조달할 수 있습니다. 예를 들어, 공영주차장의 설치 비용은 주차장특별회계를 이용하고, 공원과 같은 기타 기반시설의 조성 비용은 국비를 활용할 수 있습니다. 모아타운별로는 공공예산을 통해 최대 375억 원까지 지원받을 수 있으며, 이에는 150억 원의 국비 지원도 포함됩니다. 이렇게 조성된 인프라는 지역사회에 긍정적인 영향을 미치며, 장기적으로는 투자의 효과를 극대화할 수 있습니다.

모아타운 공공지원을 통한 인프라 개선(출처:서울특별시)

3. 모아타운 사업의 문제점

모아타운 사업은 다양한 문제점을 가지고 있으며, 이는 투자자가 사전에 인지하고 대비해야 할 중요한 요소입니다.

• 지분 쪼개기와 투기적 참여
• 완료된 사업 단지의 부재 문제
• 나홀로 아파트의 위험
• 민간사업에 따른 리더십 부재

3.1 지분 쪼개기와 투기적 참여

일부 투자자들이 지분 쪼개기를 통해 사업에 참여하여 투기를 부추기고 있습니다. 이는 원주민들의 반대에도 불구하고 강제 수용이 이루어지는 상황을 초래하고 있습니다. 그 결과 사회적 갈등과 사업의 지역 사회 내 수용성 저하의 원인이 되고 있습니다. 최근에는 '모아타운' 재개발을 노리는 부동산 업체들이 골목길 지분을 쪼개어 과도한 가격으로 소액 투자자들에게 판매한 사례가 발견됐습니다. 많은 투자자들은 해당 지역이 재개발 대상지인 줄 알고 투자했으나, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많았습니다. 투자자들의 많은 주의가 필요한 시점입니다. 

3.2 완료된 사업 단지의 부재 문제

현재 첫번째로 모아타운 시범사업으로 지정된 강북구 번동 일대가 2023년 7월 사업시행계획을 받고 2024년 6월 착공일 계획과 함께 2026년 7월 준공을 목표로 사업을 진행하고 있습니다. 현재까지 모아타운 사업 중 완료된 단지가 없어, 투자의 결과와 실현 가능성을 예측하기 어렵습니다.

3.3 나홀로 아파트의 위험

서울은 뉴타운 사업이 해제되면서 신축빌라를 중심으로 일부 개발이 진행된 곳이 있습니다. 그에 따라 기존 노후주택과 신축주택 간 이해관계가 다를 수밖에 없으며, 노후와 기준을 맞추기 위해 신규건물들을 배제하면서 전체적인 도시 계획과 불일치하는 '나홀로 아파트'가 생겨날 위험이 있습니다.

3.4 민간사업에 따른 리더십 부재

모아타운 사업은 모아주택 사업들을 여러 개 모아 규모의 경제를 키워 사업성을 올리는 사업입니다. 또한 모아타운 사업은 근본적으로 공공업이 아닌 민간사업에 해당합니다. 사업 초기에는 용적률 상향 및 인센티브로 인해 갈등이 크지 않을 수 있으나, 사업을 본격적으로 추진하면서 모아주택 단위 별로 또는 개별적으로 감정평가액 등 이해관계가 충돌하면서 심각한 갈등이 발생할 수 있습니다. 이해관계가 얽혀 있는 상황에서 민간업체가 공공기관만큼 리더십읍 갖고 문제를 해결할 수 있을지 미지수입니다.

4. 투자 시 주의사항

모아타운 사업에 투자할 때는 다음과 같은 주의사항을 고려해야 합니다.

• 권리산정 기준일 중요성
• 부동산 시장 동향 현재 상황
• 정치적 리스크
• 토지거래계약허가구역 주의

4.1 권리산정 기준일 중요성

모아주택의 선정지를 매수할 경우, 권리산정 기준일이 매우 중요합니다. 신축이나 증축 빌라의 경우, 착공신고일이 선공고일 이후라면 현금 청산 대상이 될 수 있습니다.

4.2 부동산 시장 동향 현재 상황

부동산 시장이 실수요자 중심으로 변화하고 있는 가운데, 모아타운 사업의 전망이 다소 비관적으로 평가되고 있습니다. 최근 전세 사기 이슈로 인해 전세 수요가 감소하고, 이로 인한 투자 비용 증가가 모아타운 투자에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

 

모아타운 사업은 주로 단독, 다가구 주택의 주거 환경을 개선하기 위해 시작된 사업인 만큼 투자자 입장에서는 빌라에 투자할 수밖에 없습니다. 이러한 시장 상황에서 갭투자가 수익을 극대화하는 데 필요하긴 하지만, 전세 사기 이슈로 인해 빌라의 전세 수요가 크게 줄어들면서 사업성이 긍정적이지 않아 보입니다. 그러나 실제 거주 목적을 동반하여 투자를 고려한다면, 이는 여전히 나쁘지 않은 투자 방법일 수 있습니다.

 

모아타운의 사업성 평가에 있어 몇 가지 중요한 고려 사항이 있습니다. 먼저, 모아타운은 사업 대상 면적이 상대적으로 작아, 재개발 사업에 비해 규모의 경제를 실현하기 어렵다는 한계를 지니고 있습니다. 이는 사업의 잠재적 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

투자의 성공 여부는 분양가를 최대화하고 일반분양 물량을 확대하여 수익성을 높이는 데 있습니다. 이를 위해 사업 대상 토지가 충분히 넓고, 주변 아파트 시세가 높으며, 조합원 수가 적어야 합니다. 이 조건들이 충족되면 분양가를 상승시킬 수 있는 유리한 환경을 조성할 수 있습니다.

 

그러나 모아타운은 태생적으로 재개발 사업에 비해 여러 제약을 가지고 있습니다. 추가적으로, 최근의 공사비 상승은 사업의 경제성을 저해하는 주요 요인으로 작용하고 있습니다. 이러한 비용 증가는 사업의 전반적인 수익 구조에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 이는 투자 결정에 신중을 기할 필요가 있음을 시사합니다.

4.3 정치적 리스크

모아타운 프로젝트는 현재 서울시장인 오세훈 시장의 주요 사업 중 하나로, 이는 그의 강점이자 약점이기도 합니다. 오세훈 시장 취임 이후, 전임 시장의 공약이었던 다른 리모델링 사업들은 추진력을 잃었습니다. 이러한 정권 교체로 인한 불확실성은 사업 추진에 큰 리스크를 안고 있습니다.

 

특히 남산타운 아파트 리모델링 사업은 좋은 예입니다. 이 단지는 고도 제한 때문에 재건축이 어렵고, 오랜 기간 리모델링을 추진해 왔습니다. 서울시가 2018년에 이곳을 '서울형 리모델링 시범단지'로 지정했지만, 임대주택 소유주인 서울시의 동의를 얻지 못해 사업이 좌초 위기에 처했습니다. 이처럼 박원순 전 시장과 오세훈 현 시장 간의 일관성 없는 행정으로 인해 비판을 피하기 어렵습니다.

 

모아타운 사업도 이러한 리모델링 사업과 마찬가지로 정권의 변화에 따른 영향을 받을 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

4.4 토지거래계약허가구역 주의

투자 결정을 내리실 때, 지역적인 규제와 법적인 조건을 파악하는 것은 매우 중요합니다. 특히, 모아타운과 같이 개발이 활발한 지역에서는 투기를 방지하기 위한 다양한 규제가 존재하곤 합니다. 예를 들어, 모아타운의 많은 지역들은 '토지거래계약허가구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 거래를 할 때 국가의 허가를 받아야 함을 의미하며, 주거용의 경우 실거주 목적으로만 허가가 가능하다는 제한이 있습니다.

 

이러한 규제들은 투자자에게는 큰 제약이 될 수 있지만, 동시에 안정적인 투자 환경을 조성하기 위한 필수적인 조치입니다. 이에 대한 깊은 이해와 철저한 준비 없이는 투자 시 발생할 수 있는 리스크를 예측하기 어렵습니다. 저희가 이전에 작성한 "토지거래허가구역에 대한 깊이 있는 분석" 포스팅에서는 이러한 규제가 실제로 어떻게 적용되는지, 그리고 투자자들이 어떻게 이를 대비해야 하는지에 대한 자세한 정보를 제공하고 있습니다.

 

이 포스팅은 모아타운에 투자를 고려하고 계신 분들에게 특히 유용할 것입니다. 규제에 대한 이해는 투자의 성공을 좌우할 수 있는 결정적인 요소이며, 잘못된 이해는 큰 손실로 이어질 수 있기 때문입니다. 이전 포스팅을 통해 얻을 수 있는 실질적인 조언과 정보는 여러분이 모아타운 투자를 결정할 때 보다 명확하고 신중한 선택을 하도록 도와줄 것입니다. 여러분의 성공적인 투자를 위해, 아래 링크를 확인하시어 모아타운 투자 시 반드시 고려해야 할 사항들에 대해 더 자세히 알아보시기 바랍니다.

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5. 모아타운 사업의 잠재적 기회와 위험

모아타운 프로젝트는 서울시의 주택 시장에서 새로운 기회를 제공하지만, 여러 문제점과 주의사항을 동반합니다. 투자자들은 이러한 요소들을 면밀히 검토하고 이해함으로써, 장기적인 성공 가능성을 극대화할 수 있습니다.

핵심 요약

• 기회와 성장: 모아타운 사업은 도시 재생과 노후 주거지의 효율적 개선을 목표로 하며, 이는 투자자에게 장기적인 수익성을 제공할 수 있습니다. 사업의 성공은 또한 지역 사회에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.
• 위험과 문제점: 지분 쪼개기, 주민 갈등, 정부의 과도한 개입 등은 사업의 진행을 복잡하게 만들고, 투자 리스크를 증가시킵니다. 완료된 사업 단지의 부재는 사업의 실제 성과를 예측하기 어렵게 만듭니다.

투자자에 대한 권장 사항

• 철저한 사전 준비: 사업에 참여하기 전 동의율, 지역 공동체와의 관계 등을 철저히 검토하고 이해해야 합니다.
• 권리산정 기준일: 기존에 오래된 부동산의 경우 큰 문제없겠지만, 신축빌라 등의 경우 권리산정일에 따라 입주권을 받지 못하고 현금 청산 대상이 될 수 있으므로 각별한 주의 필요하다.
• 리스크 관리: 정치적 리스크, 경제적 변동성, 주민 반대 등의 위험을 관리하기 위한 전략을 수립하고, 사업의 잠재적 문제에 대비해야 합니다.
• 지속적인 모니터링: 사업의 진행 상황을 지속적으로 모니터링하고, 필요에 따라 계획을 조정하여 유연하게 대응하는 것이 중요합니다.

모아타운 프로젝트는 도전적인 투자 기회를 제공하지만, 올바른 준비와 전략을 통해 투자자에게 상당한 이익을 가져다줄 수 있습니다. 투자 결정을 내리기 전에, 모든 측면을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

6. 용어 정리: 부동산 개발 프로젝트 이해를 위한 기본 용어

부동산 개발 프로젝트에 참여하거나 이해하는 데 있어 몇 가지 핵심 용어를 알고 있으면 큰 도움이 됩니다. 이번 섹션에서는 자주 사용되는 용어들을 명확하게 설명해 드리겠습니다.

1. 권리가액 (Right Value)

권리가액은 현재 보유하고 있는 부동산의 종전 가치에 특정 비율을 적용한 금액입니다. 예를 들어, 만약 감정가가 10억 원이고 비례율이 120%인 경우, 권리가액은 10억 원 * 120% = 12억 원이 됩니다. 이는 개발 후 부동산의 예상 가치를 반영한 금액으로, 조합원의 권리를 수치화한 것입니다.

2. 분담금 (Contribution Fee)

분담금은 새롭게 분양받는 부동산의 가격에서 권리가액을 차감한 금액입니다. 예를 들어, 23평 조합원의 새 분양가가 10억 원이고 권리가액이 12억 원일 경우, 조합원은 2억 원을 돌려받게 됩니다. 반면, 34평 조합원의 경우 새 분양가가 14억 원이고 권리가액이 12억 원이면, 추가로 2억 원을 부담하게 됩니다.

3. 종전자산 (Existing Asset)

종전자산은 현재 소유하고 있는 부동산의 가치를 의미합니다. 이 가치는 감정평가사에 의해 책정되며, 부동산의 현재 시장 가치를 반영합니다.

4. 비례율 (Proportional Rate)

비례율은 개발 사업의 사업성에 따라 조합원에게 제공되는 인센티브 비율입니다. 이 비율은 (개발 후 가치 - 개발에 소요된 비용) / 종전자산 가치로 계산되며, 사업이 성공적일수록 높은 비례율을 받게 됩니다. 이는 개발에 따른 수익이 종전 자산 가치에 어떤 비율로 반영되는지를 나타내는 지표입니다.

 

이러한 용어들을 이해하는 것은 부동산 개발 프로젝트의 참여 결정 및 결과 예측에 중요한 역할을 합니다. 투명하고 명확한 정보 제공을 통해 보다 신뢰할 수 있는 투자 결정을 내리는 데 도움을 주기 위해 이 용어들을 정리해 보았습니다. 모아타운 사업과 관련해서 추가로 궁금하신 사항은 서울시에서 제공한 모아타운 주민설명회 자료를 참고하시면 모아타운 사업을 이해하시는데 많은 도움이 될 것입니다.

모아타운 주민설명회 자료.pdf

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