토지거래허가구역에서 건물만 거래할 때 허거가 필요할까?

토지거래허가구역에서 건물만 거래할 때 허거가 필요할까?

 

토지거래허가구역이라는 말을 들으면 대부분 사람들은 토지 거래만 규제 대상이라고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만, 건물만 거래할 때도 허가가 필요하다는 사실을 알고 계셨나요? 많은 이들이 이 점을 간과해, 거래 과정에서 불필요한 법적 문제를 겪기도 합니다. 특히 토지거래허가구역 내에서 건물만 사고팔 때에도 허가 절차가 필수라는 사실은 놓치기 쉬운 함정 중 하나입니다. 이번 포스팅에서는 이 오해를 풀고, 건물 거래 시 주의해야 할 법적 절차에 대해 자세히 알아보겠습니다.

<목차>
1. 토지거래허가구역이란?
2. 건물 거래 시 허가의 필요성
3. 건물 거래와 지상권의 관계
4. 관습법상 지상권의 성질
5. 건물만 거래할 때도 허가가 필요한 이유
6. 건물 거래 시 토지거래허가를 안 받아도 되는 경우
토지거래허가구역에서 건물만 거래할 때 허거가 필요할까 요약

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 정부가 투기 방지와 부동산 시장의 안정을 목적으로 특정 지역에서의 토지 거래를 제한하는 구역입니다. 이 구역 내에서 토지의 매매나 거래를 할 경우, 반드시 관할 당국으로부터 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 않고 거래를 진행할 경우, 해당 계약은 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

이 포스팅은 많은 사람들이 “토지거래허가구역”이라는 명칭만 보고, 건물과 토지가 구분되는 상황에서 건물 거래는 허가를 받지 않아도 된다고 오해하는 경우가 많아, 이를 바로잡기 위해 작성되었습니다. 기본적으로 토지거래허가구역 내에서 건물 거래 시에도 허가가 필요한 경우가 있으며, 이를 명확히 설명하고자 합니다.

2. 건물 거래 시 허가의 필요성

"토지거래허가구역"에서 건물만 거래하는 경우에도 허가가 필요하지 않을 것이라고 생각할 수 있지만, 이는 법적으로 오해의 소지가 있습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조」에 따르면, 허가구역 내에서 토지에 관한 소유권이나 지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결할 때에는 반드시 토지거래허가를 받아야 합니다. 토지거래허가 구역과 관련해서 좀 더 디테일한 정보는 이전에 작성한 글을 참조하시길 바랍니다. 토지거래허가와 관련해서 알기 쉽게 정리하였습니다.

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3. 건물 거래와 지상권의 관계

특히 지상권은 건물이 위치한 토지에 대해 해당 건물을 소유하고 사용할 수 있는 권리를 말하며, 이에는 약정지상권, 법정지상권, 관습법상의 법정지상권이 포함됩니다. 건물만 매매하더라도, 해당 건물이 위치한 토지에 대한 지상권이 자동으로 포함될 수 있습니다.

이를 법적으로 설명하는 대표적인 사례가 바로 1984년 9월 11일 선고된 대법원 판결(83다카2245)입니다. 이 판결에서는, 토지와 건물이 원래 동일한 소유자에게 속했다가 건물과 토지가 매매 등으로 인해 소유자가 다르게 되는 경우에 대해 다음과 같이 설명하고 있습니다.

토지 또는 건물이 동일한 소유자에게 속하였다가, 매매나 기타 원인으로 건물과 토지의 소유자가 달라지게 되었을 때, 건물을 철거해야 한다는 특별한 조건이 없는 한, 건물 소유자는 토지 소유자에 대해 관습법상의 법정 지상권을 취득한다.
<대법원 1984.9.11.선고 83다카2245판결 중>

이 말은, 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서는, 건물을 소유한 사람이 건물을 철거할 의무가 없다면, 자동으로 토지에 대한 사용 권리(지상권)를 획득하게 된다는 뜻입니다. 즉, 건물과 토지가 분리되어 소유되더라도, 건물 소유자는 그 건물이 위치한 토지를 사용할 수 있는 법적 권리를 가지게 됩니다.

4. 관습법상 지상권의 성질

이 관습법상의 법정 지상권은 부동산에 관한 물권이므로, 등기를 필요로 하지 않고 효력이 발생합니다. 즉, 지상권을 취득했을 때 이를 등기하지 않더라도, 토지 소유자나 그 토지를 새로운 소유자로부터 매수한 제3자에 대해 지상권을 주장할 수 있습니다. 이는 다음과 같은 대법원 판결문에서도 잘 설명되어 있습니다.

관습법상의 법정 지상권은 등기가 없어도 물권으로서 효력을 가지며, 이 지상권은 당시의 토지 소유자뿐만 아니라 토지 소유권을 이후에 취득한 제3자에 대해서도 효력이 미친다.
<대법원 1984.9.11.선고 83다카2245판결 중>

이 말은, 토지와 건물의 소유자가 다른 상황에서는, 건물을 소유한 사람이 건물을 철거할 의무가 없다면, 자동으로 토지에 대한 사용 권리(지상권)를 획득하게 된다는 뜻입니다. 즉, 건물과 토지가 분리되어 소유되더라도, 건물 소유자는 그 건물이 위치한 토지를 사용할 수 있는 법적 권리를 가지게 됩니다.

5. 건물만 거래할 때도 허가가 필요한 이유

결국, 건물만 거래하는 경우라 하더라도, 해당 건물이 위치한 토지에 대한 관습법상의 지상권이 이전되므로, 이는 법적으로 토지 사용에 대한 권리로 간주되어 토지거래허가가 필요하게 됩니다. 계약서에 지상권이 명시되지 않더라도, 법적으로 건물이 존재하는 한 해당 토지의 사용권은 자동으로 이전되기 때문에, 건물만 거래할 때에도 토지거래허가를 받아야 한다는 점을 명확히 인식해야 합니다.

6. 건물 거래 시 토지거래허가를 안 받아도 되는 경우

토지거래허가구역에서 대부분의 경우 건물 거래 시에도 토지 사용권(지상권)이 이전되기 때문에 허가를 받아야 하는 것이 일반적입니다. 그러나, 몇 가지 예외 사항이 존재하며, 이 중 하나는 토지 소유자가 소유자가 다른 건물을 취득하는 경우입니다.

토지 소유자가 건물을 취득할 때는, 해당 건물이 위치한 토지에 대한 지상권 이전이 발생하지 않습니다. 이는 지상권이 기본적으로 건물 소유자가 토지 소유자와 다른 경우에만 발생하는 권리이기 때문입니다. 지상권은 건물 소유자가 토지 사용 권리를 보장받기 위해 존재하는데, 토지와 건물의 소유자가 동일하게 되는 경우에는 이러한 권리가 필요하지 않게 됩니다.

따라서, 토지 소유자가 다른 사람이 소유한 건물을 매수하는 경우에는 토지에 대한 지상권이 이전되지 않으므로, 이 거래는 토지거래허가 대상이 아닙니다. 즉, 토지거래허가를 받을 필요가 없는 예외적인 경우에 해당합니다.

 

[예외 상황 요약]
토지 소유자가 다른 사람이 소유한 건물을 취득하는 경우, 건물과 토지의 소유자가 동일하게 되므로 지상권 이전이 발생하지 않습니다. 지상권은 건물과 토지의 소유자가 다를 때 발생하는 권리이기 때문에, 지상권이 발생하지 않는 이 경우에는 토지거래허가 대상이 되지 않습니다. 따라서, 토지 소유자가 건물을 취득하는 경우는 토지거래허가구역 내 허가가 필요 없는 예외적인 상황에 해당합니다.

 

토지거래허가구역에서 건물만 거래할 때 허거가 필요할까 요약

• 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조」에 따르면, 지상권은 허가 대상에 포함되며, 건물만 거래하더라도 지상권이 자동으로 발생할 수 있습니다
• 대법원 판결에서는 관습법상의 법정 지상권이 등기 없이도 효력이 있으며, 건물 소유자가 해당 토지를 사용할 권리를 획득한다고 판결했습니다. 따라서 건물만 거래할 때에도 지상권이 포함되므로, 토지거래허가 대상이 됩니다.
• 따라서, 토지거래허가구역 내에서 건물만 거래하는 경우에도, 해당 거래는 법적으로 토지의 지상권이 포함되어 토지거래허가를 받아야 하며, 이를 무시할 경우 거래는 무효가 될 수 있습니다.