토지거래허가 이행강제금: 주의사항과 올바른 대처법

토지거래허가 이행강제금이란?

정의 및 개념

토지거래허가 이행강제금은 부동산 거래 시 필요한 허가 절차를 따르지 않았거나, 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않았을 때 부과되는 벌금입니다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따르면, 토지거래계약허가를 받은 자는 정해진 기간 내에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 이 허가받은 목적은 토지거래계약허가증에 명시되어 있으며, 이를 기준으로 토지의 이용 여부를 판단하게 됩니다.
 
허가받은 목적대로 이용되고 있는지 여부는 다음을 종합적으로 고려하여 판단합니다

• 허가받은 목적
• 토지거래허가 신청 시 제출한 토지이용계획서의 내용
• 허가받은 토지의 이용 현황
• 토지이용계획과 토지이용현황 간의 차이와 그 정도 및 사유

이러한 요소들을 충족하지 못하면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

<목차>
1. 토지거래허가 이행강제금의 주요 주의사항
2. 이행강제금 발생 시 대처 방법
3. 토지거래허가 받은 목적대로 이용할 수 없는 경우 사례
4. 토지거래허가 이행강제금을 마무리 하며

 

1. 토지거래허가 이행강제금의 주요 주의사항

허가 절차의 중요성

토지거래허가 절차는 단순한 형식 절차가 아니라, 허가받은 목적대로 토지를 이용하기 위해 반드시 준수해야 하는 법적 요건입니다. 허가 절차를 준수하지 않으면 토지 이용 계획이 불법이 되거나, 허가 조건을 위반하게 되어 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 따라서, 처음부터 정확한 서류를 준비하고 허가 절차를 철저히 이행하는 것이 중요합니다. 이를 통해 허가 후에도 법적 문제없이 토지를 이용할 수 있으며, 이행강제금을 피할 수 있습니다.

정확한 서류 준비 방법

허가 신청 시 제출하는 서류는 토지 이용의 목적과 계획을 명확히 나타내야 합니다. 토지이용계획서, 토지거래계약허가 신청서, 관련 증빙 서류 등을 철저히 준비해야 하며, 각 서류는 허가받은 목적을 명확히 설명해야 합니다. 허가 후에도 토지 이용 계획이 일치하도록 해야 하며, 이행 실태 조사를 통해 문제점이 발견되지 않도록 하는 것이 중요합니다.
 
자세한 서류 작성 방법과 주의사항에 대해서는 제가 작성한 토지거래허가 신청서 작성방법 블로그 포스팅을 참고해 보세요. 이 포스팅에서는 허가 후에도 문제가 발생하지 않도록 서류 준비 시 알아두어야 할 중요한 팁과 절차를 상세히 설명하고 있습니다. 이를 통해 허가 후에도 법적 문제 없이 토지를 이용하고 이행강제금을 피할 수 있을 것입니다.

 

토지거래계약허가 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드

 

2. 이행강제금 발생 시 대처 방법

이행강제금 부과 사유

시장, 군수, 구청장은 토지거래 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지 여부를 매년 1회 이상 조사합니다. 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자는 3개월의 이행기간(이용의무 이행명령)을 부여받으며, 이용의무를 이행하지 아니한 경우 취득가액(신고된 실거래가)의 10%의 범위 내에서 매년 이행강제금이 부과됩니다. 토지의 이용의무는 원칙적으로 토지를 취득한 날부터 발생합니다. 허가받은 목적대로 이용은 직접 이용하는 것을 의미합니다.
 
이행강제금이 부과되는 주요 사유와 부과율은 다음과 같습니다.

이행강제금 부과 사유		부과율
허가받은 목적대로 이용하지 아니하고 방치한 경우		10%
직접이용하지 않고 임대한 경우		7%
승인 없이 이용목적을 변경한 경우		5%
그 외		7%

 
이행강제금 계산 방법은 다음과 같습니다.

이행강제금 = *실거래 신고 가액 Ｘ (위반 사유에 따른 부과율)

*토지 취득가액은 실제 거래가격으로 한다. 다만, 실제 거래가격이 확인되지 아니하는 경우에는 취득 당시를 기준으로 가장 최근에 발표된 개별공시지가(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가를 말한다.)를 기준으로 산정한다.

이행강제금 부과 절차

이행강제금 부과 절차

실태 조사

• 시장, 군수, 구청장은 매년 1회 이상 토지거래 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 토지를 이용하고 있는지 조사합니다. 해당과정에서 제출된 토지이용계획서를 기초로 필요에 따라 주민등록 및 거주요건 해당되는 사항은 조사를 실시합니다. 농업(임업) 토지를 공동경영 방식으로 허가받은 경우 공유지분을 기준으로 별도 각각이 실질적으로 공동경작에 참여하고 있는지 여부를 판단합니다. 주택의 경우 실제거주 여부는 물론이며 전입신고 및 기존 주택의 처분계획 이행여부를 검토하고 있습니다.

위반 사항 발견

• 조사 결과, 허가받은 목적대로 토지를 이용하지 않았거나 이용 계획과 실제 이용 현황이 불일치할 경우 위반 사항으로 간주됩니다. 방치하는 경우에도 위반사항에 해당되니 주의가 필요합니다.

이행 기간 부여

• 위반 사항이 발견되면 바로 토지거래허가 이행강제금이 부과되는 것은 아닙니다. 이행강제금을 부과하기 전에 3개월의 이행 기간이 부여하고, 그 기간 내에 허가받은 목적대로 이행명령을 조치할 경우 이행강제금을 부과하지 않습니다. 사실상 이행명령 기간 동안 이행명령을 이행하는 것이 핵심이라 말할 수 있겠습니다. 다만, 토지거래허가 이용의무 위반에 따른 이행강제금과 관련하여 "토지이용의무를 이행하려고 하였으나 허가받은 자에게 책임 지울 수 없는 사유나 그 의무이행을 기대할 수 없는 사유로 인하여 당초 추진일정대로 그 토지를 이용하지 못하는 등의 정당한 사유"가 있을 경우, 이행강제금이 면제될 수 있습니다. 이러한 정당한 사유에 대해서는 하단에서 별도로 설명하도록 하겠습니다.

재조사 및 부과 결정

• 이행 기간이 종료된 후 재조사를 통해 시정 여부를 확인합니다. 시정되지 않은 경우 취득가액(신고된 실거래가)의 10% 범위 내에서 이행강제금이 부과됩니다. 취득가액이 확인되는 않는 경우 공시지가를 기준으로 부과하는 경우도 있으나, 공시지가가 아닌 통상적으로 공지가 보다 가액 높은 실거래가액을 산출기초가 됨을 유의하셔야 합니다. 

이행강제금 통지

• 이행강제금 부과가 결정되면 해당 내용이 통지됩니다. 이 통지서에는 부과 사유와 금액, 이의 신청 절차가 포함됩니다. 이의신청 기간은 「행정절차법」 제21조에 따라 의견제출기간을 10일 이상 부여하고 있습니다. 통상적으로 우편송달 기간이 있으로 지자체 또는 담당자 재량에 따라 15일에서 30일의 의견제출 기간이 부여되고 있습니다.

대처 방법

문제 파악 및 시정 조치

• 부과 사유를 파악하고, 허가받은 목적대로 이용하지 않은 부분을 시정합니다. 시정이 가능한 경우 즉시 조치하여 문제를 해결합니다.

이의 신청

• 부과된 이행강제금에 대해 이의가 있을 경우, 관련 증빙 서류를 준비하여 이의 신청을 합니다.
• 이의 신청 절차는 통지서에 명시된 절차를 따릅니다. 이의 신청서를 작성하고, 필요한 증빙 자료(토지 이용 계획서, 시정 조치 결과 등)를 첨부하여 제출합니다.
• 이의신청 과정에서 위에서 언급한 본인의 귀책사유가 아닌 이유로 토지거래허가 받은 목적대로 이용 할 수 없는 경우가 있으면 이행명령 기간 또는 이의신청을 통해서 의견을 제출하면 됩니다. 해당 내용과 관련 된 사례를 포함하여 하단에서 이행강제금이 면제되는 사유와 함께 별도로 설명하도록 하겠습니다.

행정심판 청구 및 소송 제기

• 이의 신청 결과에 만족하지 않을 경우, 행정심판을 청구하여 이행강제금 부과의 부당성을 주장할 수 있습니다.
• 행정심판 결과에 만족하지 않으면 행정소송을 제기할 수 있습니다. 이 경우, 법률 전문가의 도움을 받아 소송을 준비합니다.

3. 토지거래허가 받은 목적대로 이용 할 수 없는 경우 사례

토지거래허가는 토지의 효율적 이용과 공익을 보호하기 위해 도입된 제도로, 이를 통해 허가를 받은 자는 지정된 목적에 맞게 토지를 이용해야 합니다. 그러나 실무에서는 다양한 이유로 허가 받은 목적대로 토지를 이용할 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 실제 경험을 바탕으로 한 가상의 사례를 통해 이러한 상황에 대해 깊이 있게 분석해 보겠습니다.

사례 소개

서울에 거주하는 A씨는 최근 경기도의 한 상가를 매입하기 위해 토지거래허가를 신청하였습니다. 이 상가는 최초 분양받은 소유자 B씨가 제3자에게 임대하던 중이었고, A씨는 해당 상가를 매수하기로 했습니다. A씨는 임차인의 임대차 기간이 만료되는 날 이후부터 상가를 사용할 계획이었으며, 이를 이용계획서에 명시하여 허가를 받았습니다.

그러나 이후 A씨는 다음과 같은 문제를 겪게 되었습니다.

• 임대차 계약 갱신: 임차인이 상가임대차보호법상의 계약 갱신 요구권을 행사하여 임대차 계약이 갱신되었습니다.
• 이용 불가 상황: A씨는 임차인과의 계약 갱신으로 인해 허가 받은 목적대로 상가를 이용할 수 없게 되었습니다.

법적 분석

이러한 경우, A씨는 본인의 의사와 달리 허가 받은 목적대로 토지를 이용할 수 없게 되었습니다. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조 제1항 제8호에 따르면, 공익사업의 시행 등 토지거래계약허가를 받은 자에게 책임 없는 사유(상가임대차보호법에 따른 계약갱신권 청구)로 허가받은 목적대로 이용하는 것이 불가능한 경우, 이용의무 제외 사유로 인정될 수 있습니다.

 

주의사항

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조 제1항에 따르면, 부동산 투기거래를 방지하고 거래를 정상화하여 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해 토지거래 허가제도가 도입되었습니다. 이 제도는 토지거래 계약을 허가 받은 자에게 허가된 목적에 따라 토지를 이용할 의무를 부과합니다. 그러나 의무 이행이 불가능한 정당한 사유가 있을 경우, 예외를 인정받을 수 있습니다. 예를 들어, 상가임대차 보호법에 따른 임차인의 계약갱신 청구권으로 인해 토지 이용 의무에서 제외되는 경우가 있습니다. 이 경우, 이행 강제금의 대상에서도 제외됩니다.

 

그러나 부동산 매매 계약서의 [특약사항]에서 매수인이 현 임차인의 계약을 승계한다고 명시되어 있을 때, 매수인은 토지이용 계획서에 따른 목적대로 직접 사용할 수 없게 됩니다. 이는 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제26조(벌칙) 제2호에서 정한 ‘속임수나 기타 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자’에 해당할 수 있으므로, 이 부분에 대해서는 특별한 주의가 필요합니다.

4. 토지거래허가 이행강제금을 마무리 하며

이번 블로그 포스팅에서는 토지거래허가 이행강제금의 정의와 주요 주의사항에 대해 자세히 알아보았습니다. 토지거래 허가제도는 부동산 투기를 방지하고 거래를 정상화하여 부동산 가격의 안정을 도모하기 위해 도입되었습니다. 토지를 허가받은 목적대로 이용하는 것이 필수이며, 이를 위반할 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이행강제금의 부과는 토지의 실거래가를 기준으로 하며, 위반 사유와 부과율에 따라 다양합니다.

 

또한, 부동산 매매 계약서의 특약사항에 따라 매수인이 현 임차인의 계약을 승계할 때는 이러한 법률적 요구사항을 면밀히 검토해야 합니다. 잘못된 절차나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우, 법적 처벌의 대상이 될 수 있으므로 매우 주의해야 합니다.

 

마지막으로, 토지거래 허가 후에도 지속적인 관리와 정확한 서류 준비가 필요합니다. 이를 통해 법적 문제를 예방하고 토지를 효율적으로 이용할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 토지거래 허가를 받은 목적대로 이용할 수 없는 경우의 실제 사례를 통해 깊이 있는 분석을 했습니다. 이를 통해 실제 상황에서 어떻게 법률적 문제를 해결하고 이행강제금을 피하는데 도움이 되기를 바랍니다.