신혼희망타운 모기지와 특례보금자리론

신혼희망타운 모기지와 특례보금자리론

 

신혼희망타운에 당첨되고 벌써 2년이 넘어 곧 입주를 앞두고 있습니다.

지금까지 계약금과 중도금을 납부하고 잔금을 어떻게 할까 고민이던 중 특례보금자리론을 알게 되었습니다. 

신혼희망타운은 수익공유형 모기지를 필수로 가져가야 하는데 (단, 신혼희망타운의 자산요건 금액보다 분양가가 낮다면 모기지 선택 가능)  대출금액, 상환기간, 자녀 수에 따라 수익공유 퍼센트가 달라지기 때문에 다양한 요소를 고려해야 합니다.

 

먼저 수익공유 모기지에 대해서 알아보겠습니다.

 

수익공유형 모기지

수익공유형 모기지는 정부가 신혼희망타운에 제공하는 전용 대출상품입니다. 최근 고금리 상황에서 다른 요건 고려 없이  연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 최대 70%를 대출받을 수 있도록 한 상품으로, 초기자본금이 부족한 신혼부부에게 적합하게 보입니다. 하지만 이름에 나와있는 것처럼 추후 부동산을 처분할 때, 매각차익(매도가격-분양가격)의 최소 10%~ 최대50% 비율로 기금이 회수합니다. 공유 퍼센트는 대출기간이 길 수록, 대출을 적게 받을수록, 자녀를 많이 가질수록 비율이 줄어듭니다.

 

대출을 분양가의 30%만 받고 자녀가 2명이상 있으면 무조건 공유 비율이 10%가 되지만, 대출을 분양가의 70%를 받고 자녀가 없는데  9년 이내 부동산을 처분하게 되면 공유 비율은 50%가 됩니다. 

 

처음에 저희 부부는, 최악의 부동산 시장이 전개되면 1.3% 저리로 대출금을 융통하면서 수익공유도 안 해도 되는 상황까지 고려해서 잔금 70%를 모두 모기지로 대출을 받을까도 고려했습니다. 하지만, 저희의 예상으로는 지금 당장은 부동산 시장이 더 안 좋아질 수도 있지만 장기적으로 봤을 때 저희가 분양받은 곳이 나쁜 입지는 아닌 것 같아 모기지는 30%만 받기로 결정했습니다. 그렇다면, 나머지 40%는 어떻게 해야 할까요? 

 

특례보금자리론

저희가 처음 알아봤던 것은 특례보금자리론이였습니다. 특례보금자리론은 정부에서 1년 한시적으로 운영하는 주택금융공사의 대출상품입니다. 특례보금자리론을 알아본다면, 

 

• 대상요건: 주택가격 9억 이하, 주택구입/기존 주담대 상환/임차보증금 반환 용도, 무주택자 또는 1주택자
• 지원내용: 대출한도 최대 5억원, LTV 최대 70%(생초: 80%), DTI최대 60%, 만기 10년 ~ 50년
• 금리: 최저 3.25%~최대 4.55%

저희는 만 34세 이하이기 때문에 최대 50년 만기가 가능했고, 주택가격, 자금용도, 주택수, 대출한도, DTI 등 모든 요건을 맞출 수 있었습니다. 

그런데, 문제가 있었습니다. 모기지와 특례보금자리론 둘 다 선순위 대출상품이어서 중복이 어려울 수 있다는 점이었습니다. 실제로 저희가 알아볼 때 은행에서는 두 상품이 모두 선순위 대출이기 때문에 저희 아파트(신혼희망타운)는 특례보금자리 대상이 안된다는 답변을 들었습니다. 

 

하지만!  알고 보니, 특례보금자리론은 모기지상품은 근저당 130%를 잡고 선순위로 인정해 준다고 합니다! 

즉, 수익공유 모기지와 특례보금자리론은 같이 받을 수 있습니다. 

 

그런데 근저당 130%를 잡게 되면 모기지를 분양가의 30%를 받게 되면 실제로 특례보금자리론 심사할 때는 39%로 잡히게 되고 그렇다면 저희가 생각했던 대출금(분양가의 40%)을 합치면 LTV 79%가 됩니다.  

이럴 때, 생애최초 주택구입이라면 특례보금자리론에서는 LTV를 80%까지 한도를 높여줍니다. 

 

이 모든 것을 알아보고 모바일 HF 앱을 다운로드 받아 특례보금자리론을 신청했습니다. 

 

후취담보협약 

그런데, 저희는 특례보금자리론을 신청할 수 없다는 통보를 받았습니다. 

바로, 저희 아파트가 후취담보협약을 맺은 은행이 없었기 때문입니다.

 

후취담보란? 신축아파트는 아직 등기부등본이 없어 대상 아파트에 담보설정이 어렵기 때문에, 먼저 돈을 빌려주고 나중에 대출자가 소유권을 취득할 때 등기부등본에 근저당 설정을 하는 것. 
보통 시행사와 협약을 맺은 몇 개의 은행(특정 금융사의 특정 지점)에서만 인정해 준다.

제가 입주할 예정인 아파트 근처 은행들은, 특례보금자리론과 모기지가 둘 다 선순위 대출이니까 특례보금자리론 관련된 협약을 아무 은행도 하지 않았다는 것을 알게 되었습니다. 

 

은행에 계속 통화하여 확인하고, 특례와 모기지를 같이 할 수 있다는 것을 알리고 했으나 이미 모기지계약이 시작되어서 이제야 협약을 맺기는 물리적으로 어렵다는 답변을 들었습니다. 

 

대신, 두 가지 제안을 해주셨습니다. 

주변에 신혼희망타운 입주 예정인데 특례를 받고 싶으신 분이 계신다면 참고해 주세요. 

 

1. 먼저 모기지 30% + 40% 자력입금 (신용대출 등등으로) 한 후, 보존등기가 나오면 그때 보존등기를 가지고 특례보금자리론을 신청하면 "구입자금" 명목으로 원하는 금액이 대출자 통장에 입금된다. 그 돈을 신용대출을 갚거나 하면 된다.
2. 모기지 30% + 후순위대출 40% 한 후, 보존등기가 나오면 후순위 주택담보를 특례보금자리론으로 대환(or 구입자금) 으로 신청한다. 이 경우 특례보금자리론은 기존 주택담보대출의 중도상환수수료 면제 상품이다.

저희는 두 번째 방법으로 진행 중입니다. 

사실 후순위대출도 특례와 비슷한 만기 40년, 이율 4% 초반대여서 후순위대출을 계속 가져가는 것도 고려해도 될 것 같습니다. 하지만 특례보금자리론은 '원리금균등상환'이 아닌 '체증식 분할상환' 상품이 있어서 초기 매월 부담해야 하는 금액이 적다는 이점이 있습니다. 사실 모기지와 특례보금자리 혼합을 하려고 하는 이유가 10년 이내 매매할 것 같아서 이기 때문에 초기 부담이 적다는 내용이 매력적이었습니다. 

 

일주일 동안 은행과 주택금융공사에 계속 전화하여 확인하고 답변 기다리면서 얻은 정보입니다. 

이 정보가 필요하신 분들에게 좋은 도움이 되길 바랍니다.