토지거래허가 구역 매매 가능하다!

토지거래허가 구역 매매 가능하다!

 

많은 분이 오해하시는 부분 중 하나가 내 토지가 토지거래허가 구역 내에 있다면 토지거래가 불가능하다고 알고 계십니다.

 

결론부터 말씀드리자면 토지거래허가 구역 내에서 토지거래는 가능합니다. 단지, 일정 부분의 제한과 관공서에 허가를 받아야 한다는 불편함이 있을 뿐입니다. 지금부터 다수의 토지거래허가 업무와 몇몇 관할 지자체 담당자 인터뷰를 통해서 확인된 토지거래허가 업무처리에 대한 노하우를 알려드리도록 하겠습니다.

 

<목차>
1. 토지거래허가구역 확인 방법
2. 토지거래허가 면제 대상 면적
3. 토지거래허가를 받기 위한 절차와 필요 서류
4. 토지거래허가 신청서 작성 시 중요사항(허가 담당자 주요 검토 사항)
5. 토지거래허가를 받고도 목적대로 이용하지 않을 경우의 이행강제금 부과.

 

토지거래허가구역은 특정 지역의 토지거래를 제한하기 위해 국토교통부 장관이나 시도지사가 지정하는 제도입니다. 토지거래허가를 받기 위해서는 토지거래허가 신청서, 토지이용계획서, 토지 취득 자금 조달 계획서 등을 관할 지자체에 접수하고, 허가가 나면 가급적 3개월 이내에 소유권 이전을 해야 합니다.

1. 토지거래허가구역 확인 방법

 

토지거래허가구역에 위치한 토지인지 확인하는 방법은 기본적으로 토지이용계획 확인원에서 알 수 있습니다. 토지이용계획 확인원에서는 해당 토지에 대한 기본적인 모든 사항을 확인할 수 있습니다. 가까운 전국 행정복지센터에서 지역에 구분 없이 유료로 발급받을 수 있고 온라인으로 정부24에서 수수료 1000원으로 발급받을 수 있다. 하지만 토지거래허구 구역 유무만 확인하고자 한다면 무료로 온라인에서 확인 할 수도 있습니다. 토지이음(https://www.eum.go.kr/) 홈페이지에서 확인 할 수 있습니다.

토지e음 홈페이지 접속확면

 

검색창에 조회하고 하는 필지의 (시도/시군구/읍면동/일반(토지대장or임야대장)/지번)을 입력하고 열람 버튼을 누르면 아래와 같이 화면이 조회될 거고 ⌜토지이용규제 기본법 시행령⌟ 부분에서 토지거래계약에관한허가구역(허가구역 지정기간 : ****.**.**~****.**.**.) 확인 할 수 있습니다.

토지이용계획 확인원 조회결과

 

2. 토지거래허가 면제 대상 토지면적

 

토지거래허가 대상은 기본적으로 도시지역은 용도지역별(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역, 용도지역미지정)로 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)은 이용상황을 기준으로 일정 부분 면적을 초과하는 경우 토지거래허가를 받도록 하고 있습니다. 쉽게 설명하면 면적이 작은 토지는 별도의 허가가 필요 없습니다. 다만, 지정권자가(국토교통부장관, 시﹒도지사) 지정할 당시 해당 지역에서 거래실태 등을 고려하여 기준면적의 10% 이상 300% 이하의 범위에서 따로 지정 할 수 있므로 지정공고문을 참조하거나 해당지자체의 문의하시는걸 추천드립니다.

구분		허가를 받아야하는 면적	비고
도시지역	주거지역	60㎡ 초과
	상업지역	150㎡ 초과
	공업지역	150㎡ 초과
	녹지지역	200㎡ 초과
	용도지역 미지정	60㎡ 초과
비도시지역	농지	500㎡ 초과
	임야	1000㎡ 초과
	기타	250㎡ 초과

 

토지거래허가구역 내에서 면적을 산정 할때는 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 날부터 1년 이내에 일단의 토지 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 본다. 예를들면 비도시지역에서 500㎡를 계약 시 기준면적 이하라 토지거래허가를 받을 필요가 없었지만, 인근 지역에 500㎡를 추가로 계약한다면 기준면적 500㎡를 초과하기 때문에 추가 부분에 대해서는 토지거래허가를 받아야 한다. 또한, 허가구역 지정 후 분할로 기준면적 이하가 된 경우 분할된 경우 분할 후 최초의 토지거래계약은 면적을 초과하는 토지계약으로 보며, 공유지분으로 거래되는 경우 또한 같습니다. 정부에서는 토지거래허가 기준면적을 정하였고 편법으로 일종의 쪼개기를 통해서 토지거래허가를 피하려는 편법을 막은 규정이라고 할 수 있습니다.

 

3. 토지거래허가를 받기 위한 절차와 필요 서류

토지거래허가 신청서, 토지이용계획서, 토지 취득 자금 조달 계획서 등 관할 지자체에 접수합니다. 법정 처리 기한은 15일이나 통상 7일에서 10일 이후 허가서를 받을 수 있습니다. 허가 완료 후 토지거래허가증을 교부받아야 등기소에 토지거래허가증을 같이 제출하게 되면 등기이전을 할 수 있습니다.

 

토지거래허가 요건, 당신이 알아야 할 사실 : 주거용, 사업용

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4. 토지거래허가 신청서 작성 시 중요사항(허가 담당자 주요 검토 사항)

토지거래허가 신청서 접수 시 신청서의 정확성이 중요합니다. 토지이용계획서의 실현 가능성과 지역 개발에 미치는 영향을 최우선으로 고려합니다. 토지이용계획서토지의 이용목적에 따라 작성 방법 및 세부 규정상 요구사항이 다릅니다. 토지이용계획서는 법정 서식이 아니기 때문에 관할 지자체마다 양식이 다릅니다. 토지이용계획서는 관할 지자체 홈페이지 자료실에서 다운받을 수 있습니다. 보통 관할 지자체 담당자에 토지거래허가 관련 서류를 요청하면 메일 또는 팩스로 보내줍니다. 이행착수일 명확하게 작성하여야 합니다. 토지거래계약허가 신청서 작성과 관련하여 궁금하신 사항은 아래 포스팅을 확인해주시길 바랍니다. ex) 2024.01.01. (○) / 2024.01.(X) / 2024. 1월경(X)

 

 토지거래계약허가 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드

토지거래계약허가 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드

 

5. 토지거래허가를 받고도 목적대로 이용하지 않을 경우의 이행강제금 부과.

목적대로 이용하지 않고 방치한 경우 토지 취득가액의 10% 부과됩니다.
직접 이용하지 않고 임대한 경우 토지 취득가액의 7% 부과됩니다.
허가 관청의 승인 없이 이용 목적을 변경하여 이용하는 경우 토지 취득가액의 7% 부과됩니다.