신혼희망타운 조건 및 당첨 후기

신혼희망타운 조건 및 당첨 후기

 

내집마련, 부동산 값이 오르든 내리든 실거주 내집마련은 안정적인 삶을 꾸려나가기 위해서는 꼭 필요한 요소라고 생각합니다. 내집마련은 보통 세 가지 방법이 있는데 분양, 구축매입, 본인 소유 토지에서 내집 짓기가 있습니다. (경매는 구축 매입으로 본다는 전제)

 

저는 최종적으로는 남편과 같이 내 집을 지어서 살아보고 싶다는 꿈이 있지만, 지금은 신혼희망타운에 당첨되어 내년 입주를 기다리고 있습니다. 

이에 오늘은 내집마련의 '분양' 방법 중에서도 '신혼희망타운'이라는 제도를 알아보려고 합니다.

'신혼희망타운'도 분양/임대로 나뉘지만 이하에서 설명하려는 내용은 분양입니다.

 

신혼희망타운이란?

신혼희망타운은 정부(LH)가 공급한다는 점에서 공공분양이지만, 청약을 넣을 수 있는 조건이 신혼부부로 한정되어 있고(한부모가족포함) 일반 청약대비 더 까다로운 자산요건을 충족해야 합니다.  대신 7대 특화방안이 적용 되고 금융지원(전용 대출상품 있으나, 수익공유로 인한 논란 많음)이 되어 초기 자본금이 부족한 신혼부부가 선택하기 좋은 제도입니다. 지금까지는 제공되는 평형이 60제곱미터 이하(46~59㎡)여서 너무 좁다는 평을 들어왔으나, 최근 신혼희망타운 전용면적을 85㎡이하로 확대한다는 발표가 있어서, 경쟁률이 지금보다 더 높아질 것으로 보고 있습니다. 
* 7대 특화방안: 교통과 교육여건 고려한 우수한 입지/ 수납공간 강화, 공간 및 품목을 선택형으로 제공 / 보육부담을 덜어주는 커뮤니티 시설 / 친환경주택 / 아이들 특화 놀이터 / 입주민 감성에 맞는 편리한 계획 

 

신혼희망타운 조건

신혼희망타운에 입주하려면 세가지 문턱이 있습니다. 

 

먼저 신혼희망타운에 청약을 넣으려면 일단 신혼이어야 합니다. 즉 ① 혼인 기간 7년 이내 도는 6세 이하 자녀를 둔 무주택 세대 구성원, ② 공고일 기준 1년 이내에 혼인 사실을 증명가능한 자, ③ 6세 이하의 자녀를 둔 한부모 가정 이여야만, 청약할 자격이 생깁니다. 

 

두번째 문턱, 청약자격이 되면 자산/소득/청약가입기간/무주택여부를 확인해봐야 합니다. 해당 조건은, 꼭! 절대! 모집공고문을 보고 확인해야합니다. 언제 부동산 정책이 바뀔 수 있고 특히 소득, 자산 기준은 몇만원 차이로 부적격이 될 수 있기 때문에 블로그 등에서 얻은 정보보다는 본인이 청약하려고 하는 아파트의 모집공고문을 확인하는게 정확할 수 있습니다. 지금 알려드릴 내용은 가장 최근에 모집공고를 한 평택고덕A-57-2(2022.2.25)의 모집공고문 기준이오니, 실제 청약하실 때는 꼭 모집공고문을 잘 확인하시길 거듭 당부드립니다. 

 

자산기준은 3억 41백만원 이하입니다. 여기서 유의해야할 것은 신혼부부 특별공급과 신혼희망타운의 자산기준이 전혀 다르다는 것입니다. 특별공급에서 자산은 청약자의 부동산 가액(건물+토지)와 자동차 소유만을 보지만, 신혼희망타운의 자산기준은 부동산, 금융자산, 기타자산, 자동차, 부채를 모두 합한 총자산을 본다는 점입니다. 본인도 잊어버리고 있던 보험금(저축연금 등) 때문에 부적격된 사례도 있기 때문에 자산기준은 정말 자세히 봐야 하는 부분입니다. 그리고 마이너스통장과 카드론은 부채로 보지 않기 때문에 계산할 때 참고해주세요. 

소득기준은 가구원 수에 따른 가구당 월평균소득을 산정하여 외벌인 경우 130% 이하, 맞벌인 경우 140% 이하를 적용합니다. 22년에는 3인이하의 경우 외벌이면 807만 1,614원 이하여야 하고, 맞벌이 경우에는 869만 2,508원 이하였습니다. 여기서 중요한 건, 무주택세대구성원 전원의 월평균 소득을 봐야한다는 것 입니다. 가구원 수가 많을 수록 월평균소득이 올라간다고 무리하게 부모님을 세대원으로 가지고 있는데 부모님이 소득이 있다면 해당 소득도 다 합산 되게 됩니다.

청약통장은 가입 후 6개월이 경과되고, 매월 약정납입일에 월납입금을 6회 이상 납입해야 자격이 됩니다. 

무주택은 모집공고일로부터 입주할때까지 무주택 세대원 모두 무주택 상태여야 합니다. 

 

이제 두번째 문턱까지 넘었다면, 신혼희망타운은 가점제로 당첨자를 뽑기 때문에 본인의 점수를 계산해봐야 합니다. 신혼희망타운은 우선공급 30%, 잔여공급 70%가 있습니다. 우선공급 대상은 예비신혼부부 or 혼인기간 2년 이내 or 2세이하(만 3세 미만, 태아포함) 자녀를 둔 신혼부부(한부모가족) 입니다. 우선공급대상이 되는 분들은 먼저 우선공급 30%를 선정할 때 대상이 되고, 우선공급에서 낙첨된 사람들과 우선공급대상이 안된 청약자들을 대상으로 잔여공급 70%를 선정합니다. 

 

우선공급은 9점이 만점입니다. 

① 가구소득 70% 이하 3점, 70%~100%이하 2점, 100% 초과 1점 (맞벌이 경우 각 80%, 80%~110%, 110%초과) 

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② 해당 시/도 연속거주기간 2년 이상 3점, 1년이상~2년미만 2점, 1년 미만 1점

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③ 주택청약종합저축 납입인정 횟수 24회 이상 3점, 12회 이상 23회 이하 2점, 6회 이상 11회 이하 1점

 

입지가 괜찮은 곳은 대부분 9점 만점에 9점인 청약자들 중에 추첨으로 선정되는 경우가 많다. 
특히, 일반청약은 연속거주기간이 해당 시 기준(고양시, 김포시, 과천시 등) 이지만 신혼희망타운은 경기도가 기준이여서 해당 요소에서는 3점을 받기 수월한 편입니다.

 

잔여공급은 가구소득을 제외하고 미성년자녀수와 무주택기간이 추가로 들어가서 12점 만점입니다. 

 

① 미성년자녀수 3명 이상 3점, 2명 2점, 1명 1점 (태아, 입양 포함)

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② 무주택기간 3년 이상 3점, 1년 이상 3년 미만 2점, 1년 미만 1점

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우선공급의 '해당 시/도 연속거주기간' & 주택청약종합저축 납입인정 횟수 

 

잔여공급은 지금까지 신혼희망타운이 공급하는 평형대가 60㎡ 이하 였다보니 물리적으로 자녀가 3명 이상인 가구는 일반 청약의 다자녀특별공급을 선호하여 잔여공급은 만점 컷트라인이 많지 않았습니다. 

 

신혼희망타운 당첨 후기

 

저는 20년 말 공고가 난 신혼희망타운에 청약을 했고 운좋게 당첨되어 입주를 기다리고 있습니다. 당시에는 신혼희망타운 공고가 많이 났었습니다. 고양 지축, 장항, 과천, 위례까지! 어디를 넣을지 고민하다가 저희 부부의 생활권(직장)이 서울/경기 서북부인것을 고려하여 고양 지축/장항에 넣었습니다. 저희는 17년 9월 결혼(당시 만 28세)하여 김포에 신혼집을 정했고 19년 3월에 첫째 아이가 태어났습니다. 맞벌이였고 저는 19년 3월부터 출산휴가를 썼으며 19년 6월부터 육아휴직에 들어갔어요. 저희 부부의 당시 상황에서 점수를 따져보겠습니다. 

(당시는 가구당 월평균소득 기준이 120% 이하만 가능했었습니다. 맞벌이는 130% 이하였어요.)

 

일단, 저희는 당시 아이가 두돌이 안된 상태여서 우선공급 대상이 되었습니다. 우선공급에서는 가구소득도 가점제의 요소입니다. 하지만, 당시 저희 두명 소득을 합친 가구당 소득은 120%~130% 수준이여서 0점을 받았습니다. 심지어 저는 출산하는 해에 승진을 했었는데, 만약 승진해서 받는 급여로 산정했다면 아예 신혼희망타운에 청약신청 자격조차 없었을 정도로 소득이 아슬아슬 했었습니다. 다행이 승진하자마자 출산휴가/육아휴직을 쓰는 바람에 승진 전 급여로 소득이 잡히게 되었습니다.

그리고 해당 시/도 연속 거주기간은 신혼집에서 쭉 거주하고 있었으니 만 3년이 지나 3점, 청약통장은 남편이 20살부터 넣은 통장이라 24회 이상으로 3점. 총합 9점 만점에 총 6점이였습니다. 우선공급은 사실 기대도 하지 않았습니다.

 

잔여공급은 해당시/도연속 거주기간과 청약통장은 동일하게 각각 3점, 3점이고 자녀가 1명 있어서 1점, 그리고 무주택기간도 3년이여서 3점이였습니다. 사실 당시 남편은 공고일 기준으로 만 31살이 된지 4개월이 지난 시점이였습니다. 우리나라 청약에서 무주택 기간은 만 30세가 된 날로부터 산정합니다. 그렇게 되면 무주택 16개월이 되는 상황이였지만 다행이 저희 부부는 만 28세에 혼인을 하여 그때부터 무주택기간을 산정할 수 있었습니다. 무주택 약 39개월로 이것도 아슬아슬하게 3점을 받을 수 있었습니다. 총합 12점 만점에 10점인 상황이였습니다.  

 

저희는 그때 더 인기가 많은 위례와 과천이 비슷한 시기에 모집을 해서, 고점자들은 위례, 과천으로 몰릴 것으로 예상하고 지축이 안되면 장항이라도 될 것이라고 기대하고 있었습니다. 그럼에도 지축에서의 당첨확율을 높이기 위해 조금 더 비인기, 모집인원이 적은 B 타입을 선택했고 지축 B 잔여공급 10점 컷트에서 당첨문자를 받게 되었습니다. 11점이상이면 무조건 당첨이 된것 같고 10점중에 추첨한 것으로 보이는데 선정이 되어 지금 1차 중도금까지 낸 상태입니다. 

 

신혼희망타운과 모기지

 

신혼희망타운과 뗄 수 없는 제도가 '수익공유형 모기지'입니다. 이는 정부가 신혼희망타운에 제공하는 전용 대출상품입니다. 최근 금리가 계속 상승하는 분위기와 주택담보 LTV, DTI, DSR 규제가 심해지는 상황에서 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%를 지원한다는 이 대출상품은 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만, 주택매도 및 대출금 상환 시 시세차익(주택매각금액 - 분양금액)을 기준에 따라 10%~50% 수준 공유해야 하는 의무가 붙은 상품이면서 공급하는 주택분양가가 기준 자산(3억 7백만원)보다 높으면 무조건 이 상품에 가입을 해야하는 조건이 있어 공격을 많이 받은 상품입니다. 분양가의 최소 30%에서 최대 70%까지(4억 이내) 대출받을 수 있으며 나중에 시세차익 공유할 때는 대출 퍼센트, 자녀 수, 매도 시점까지 고려하여 공유지분을 정하게 됩니다. 

최근 부동산가격이 급상승하다보니, 공유액이 너무 많아보일 수 있지만 초기자본이 부족한 신혼부부에게는 적당한 대출금 상환금(+이자)을 부담하면서 입지 괜찮은 곳에 내집마련을 할 수 있는 좋은 기회인 것 같습니다. 최악의 부동산 시장이 전개되면 1.3% 저리로 대출금 융통하면서 수익공유도 안해도 되는 상황도 가능성이 0은 아닙니다. 최소한 높은 이율로 집을 매수했는데, 부동산 하락세가 지속되면 큰 부담이 될 텐데 이러한 리스크를 최소화한 대출상품이라고 생각합니다. 부동산을 투자목적으로만 보면 이 대출상품의 단점만 부각되지만 안정적인 실거주 내집 마련목적이 있다면 리스크를 최소화할 수 있는 괜찮은 대출 상품아닐까요?   

 

신혼희망타운 예정 부지

지금 청약일이 가장 가까운 신혼희망타운은 오늘, 내일 접수를 받는 평택고덕 A-57-2블록 입니다. 재당첨 제한 10년, 전매제한 6년(당첨자 발표일기준), 거주의무는 3년(최초 입주가능일)입니다. 전매제한은 6년이지만 입주예정일이 25년 2월이라 거의 거주의무를 다 채우면 매매가 가능할 것으로 보입니다. 모든 세대가 55㎡로 공급되며, (마이너스옵션 제외) 기본형으로 최소 2억9천만원에서 3억 9백만원으로 주택분양가가 책정되었습니다. 즉, 평택고덕의 분양가는 최소자산요건(약 3억4천만원)이하로 수익공유 모기지가 의무사항이 아닙니다. 

 

또한 2월 28일자로 신혼희망타운 사전청약공고문이 올라왔습니다. 인천가정, 인천계양, 남양주왕숙, 남양주왕숙2까지 네 군데나 나왔는데요, 모두 55㎡형이며 추정분양가격이 3억39백~4억원정도 됩니다. 여기서 또 확인해야 하는 것은 지역 우선공급 거주대상입니다. 인천가정은 현재 인천광역시에 2년 이상 거주자 100%를 대상으로 하고, 인천 계양은 인천광역시 50%, 기타지역50% 대상으로 하고 있습니다. 남양주왕숙은 남양주시 거주자 30%, 경기도 20%, 수도권 50%를 대상으로 하고 있습니다. 또한 본청약은 인천가정은 단기간에 (23년 4월) 본청약이 예정되어 있지만, 나머지는 모두 26년 이후에 본청약이 예정되어 있어 현재 본인의 현황과 앞으로의 계획을 잘 세우고 도전해보면 좋을 것 습니다..