토지거래허가구역, 아파트 거래 시 허가가 필요한 경우 알아보기

토지거래허가구역, 아파트 거래 시 허가가 필요한 경우와 아닌 경우 알아보기

 

아파트 토지거래허가 생성 이미지

 
토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 합리적인 토지 이용을 유도하기 위해 지정되는 제도입니다. 그러나 같은 토지거래허가구역 안에서도 거래 허가가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 나뉘는데, 이는 지역별 허가 기준과 용도지역에 따라 달라집니다. 이번 글에서는 김포한강2지구의 성창아파트 사례를 통해 허가가 필요 없는 경우를 살펴보고, 강남구 주요 재건축 단지 사례를 통해 허가가 반드시 필요한 경우를 구체적으로 알아보겠습니다. 이를 통해 토지거래허가구역 내 아파트 거래 시 중요한 기준과 주의사항을 이해하실 수 있습니다.

 

<목차>
1. 토지거래허가구역이란?
2. 토지거래허가구역에서 아파트 거래 시 허가가 필요한 이유
3. 허가가 필요하지 않은 사례: 김포한강2지구 내 성창아파트
4. 허가가 필요한 사례: 강남구 주요 재건축 단지
5. 토지거래허가구역 내 아파트 거래 시 주의사항

1. 토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역은 부동산 투기를 방지하고 토지의 합리적인 이용을 도모하기 위해 정부가 특정 지역을 지정하여 관리하는 제도입니다. 이 제도는 주로 토지 가격의 급격한 상승이나 투기 우려가 있는 지역에 적용됩니다.
 

주요 특징

• 지정 근거 : 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 국토교통부 장관, 시·도지사, 또는 대도시 시장이 지정합니다.
• 적용 대상 : 일정 면적을 초과하는 토지 거래는 반드시 허가를 받아야 하며, 허가 없이 체결된 계약은 효력이 인정되지 않습니다.
• 목적 : 부동산 시장의 안정과 무분별한 개발 방지, 국토의 효율적인 개발이 목표입니다.

허가가 필요한 면적 기준은 지역과 용도지역에 따라 달라지며, 정부는 이를 강화하거나 완화할 수 있습니다. 이를 이해하려면 해당 지역의 공고 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

일정규모 이상 토지거래는 지자체의 허가 필요

 

2. 토지거래허가구역에서 아파트 거래 시 허가가 필요한 이유

토지거래허가구역에서 아파트 거래 시 허가가 필요한 이유는 대지권 비율, 즉 아파트 소유자가 가진 토지 지분이 기준 면적을 초과할 가능성 때문입니다.

• 허가 기준 :  「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조에 따라 지역별, 용도지역별로 토지 면적 기준이 달라집니다.
• 목적 : 주거용 부동산 거래를 엄격히 관리해 투기를 억제하고, 실수요자를 보호하기 위함입니다.
• 사례 구분 : 같은 토지거래허가구역이라도 용도지역과 면적 기준에 따라 거래 허가 여부가 달라질 수 있습니다.

 

토지거래허가대상 면적 기준

 

다음으로 구체적인 사례를 통해 허가 필요 여부를 알아보겠습니다. 혹시 내가 소유하고 있는 토지 또는 내가 구매하고자 하는 토지가 허가 대상인지 여부가 궁금하신 분은 이전에 작성된 글을 통해서 토지거래허가 대상 여부를 확인하는 글을 참고하시면 도움이 되실 겁니다.

 

토지거래허가 구역 매매 가능하다!

 

3. 허가가 필요하지 않은 사례: 김포한강2지구 내 성창아파트

우선 김포한강2 내 위치한 성창아파트(운양동 999-2번지) 토지이용계획을 확인해 보도록 하겠습니다.

성창아파트 토지이용계획 확인원(토지e음)

토지이용계획 확인 결과 성창아파트의 경우 토지거래허가구역에 해당하면서 자연녹지지역임을 확인할 수 있습니다. 다음으로는 감포한강2지구 토지거래허가 공고문을 확인하도록 하겠습니다. 김포한강2지구의 경우 최근 국토교통부공고 제2024-1432호(2024.10.29.)로 토지거래허가구역 재지정된 사항입니다. 이전 공고문과 허가구역 지정기간만 재정된 연장되었을 뿐 대상 필지와 제한면적의 변동 사항은 없습니다.

김포한강2 토지거래허가구역 지정 공고(국토교통부 제2022-1420호)

공고문에서 확인하였듯이 김포한강2 지구의 경우 자연녹지 지역에서는 거래 면적이 100㎡를 초과할 경우 허가를 받아야 합니다. 성창아파트의 경우, 등기부등본 표제부에 명시된 대지권 비율이 83.19㎡ 내외입니다. 이는 자연녹지 지역에서 허가가 필요한 기준인 100㎡를 초과하지 않으므로, 성창아파트를 거래할 때는 허가가 필요하지 않습니다. 따라서 성창아파트를 거래하고자 할 경우, 허가 절차 없이 매매가 가능합니다. 이는 같은 토지거래허가구역 안에서도 면적 기준이 중요하다는 점을 보여줍니다.

대지권 비율은 등기부등본 표제부의 “소유권대지권의 비율”에서 확인할 수 있습니다.

 

4. 허가가 필요한 사례: 강남구 주요 재건축 단지

4.1. 강남구 재건축 단지의 사례

서울특별시 공고 제2024-1236호에 따르면, 강남구의 토지거래허가구역에서는 용도지역별로 면적 기준이 6~20㎡로 강화되었습니다. 이 규정은 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」 제9조(토지거래계약허가 면제 대상 토지 면적 등)를 지역에 따라 엄격히 적용한 사례입니다.

4.2. 재건축 단지와 허가 필요성

• 재건축 아파트 단지의 경우, 일반적으로 대지권 비율이 20㎡를 초과하는 경우가 많습니다.
• 이로 인해 강남구 내 재건축 단지의 대부분 아파트는 토지거래허가를 받아야 거래가 가능합니다.

강남구 재건축 지구 토지거래허가구역 지정 공고(서울특별시 공고 제2024-1236호)

강남구와 같은 주요 재건축 지역에서는 규정이 강화되어 대지권 비율이 허가 기준을 초과하는 경우가 많습니다. 따라서 거래 전 반드시 해당 아파트의 대지권 비율을 확인하고, 허가 여부를 검토해야 합니다.

주요 재건축 지역에서는 규정이 강화되어 대지권 비율이 허가 기준을 초과하는 경우가 많아

5. 토지거래허가구역 내 아파트 거래 시 주의사항

5.1. 허가 여부 확인

• 등기부등본 표제부에서 대지권 비율 확인.
• 해당 지역의 공고문과 법령 시행령 기준 검토.

5.2. 허가 절차

• 거래 허가가 필요한 경우, 관할 시·군·구청에서 허가를 신청해야 합니다.
• 허가 없이 체결된 거래는 법적으로 무효 처리됩니다.

 

토지거래허가 신청서 작성과 관련하여 도움이 필요하신 분은 아래 글을 참고하시면 토지거래허가 신청서 작성에 도움이 되실 겁니다. 실제로 토지거래허가 신청서 작성 시 도움이 되는 내용이 많으니 꼭 읽어보시길 추천드립니다.

 

토지거래계약허가 신청서 작성의 A to Z: 완벽 가이드

 

 

주거용(아파트)을 목적으로 토지거래허가와 좀 더 구체적으로 정보가 필요하신 분은 이전에 작성된 아래 글을 참고하시길 바랍니다.

 

토지거래허가 요건, 당신이 알아야 할 사실 #1

 

5.3. 법적 책임

• 허가를 받지 않고 거래한 경우, 계약 당사자는 법적 처벌을 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

토지거래허가구역 내 아파트 거래, 꼼꼼한 확인이 필요하다.

토지거래허가구역에서 아파트를 거래할 때는 해당 지역의 공고 내용과 법령 시행령을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 같은 지역이라도 면적 기준과 용도지역에 따라 허가 필요 여부가 달라질 수 있습니다. 김포한강2지구 성창아파트와 강남구 재건축 단지의 사례는 이를 잘 보여줍니다. 성창아파트처럼 허가가 필요 없는 사례도 있지만, 강남구처럼 허가가 강화된 지역에서는 거래 전 반드시 사전 확인이 필요합니다. 이를 통해 불필요한 법적 분쟁을 피하고 안전한 부동산 거래를 할 수 있을 것입니다.